湖北省2016年下半年房地产估价师《理论与方法》:求土地价值的公式考试试题

发布于:2021-09-25 11:44:33

湖北省 2016 年下半年房地产估价师 《理论与方法》 : 求土地价值的公 式考试试题
本卷共分为 2 大题 50 小题,作答时间为 180 分钟,总分 100 分,60 分及格。 一、单项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,只有 1 个事最符合题 意) 1、随着临街深度的递增,临街深度价格的修正率递增的是. 【2006 年考题】 A:单独深度价格修正率 B:累计深度价格修正率 C:*均深度价格修正率 D:加权深度价格修正率 E:工业用地的监测点评估价格 2、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。 它的主要还款来源是。 A:房地产销售收入 B:土地出让收入 C:土地储备所获得的利润 D:土地受让方的投资 E:借款合同 3、由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础是__。 A.条形基础 B.桩基础 C.箱形基础 D.整体式筏式基础 4、房地产拍卖即通过公开竞价的方式将房地产标的卖给的一种交易行为。 A:最低出价者 B:最高出价者 C:正常出价者 D:最高条件出价者 E:执行层的组织协调 5、某可比实例卖方缴纳的税费由买方承担,若买方付给卖方的金额不变,当卖 方应缴纳的税费增加时,该可比实例的正常成交价格会。 A:上升 B:下降 C:不变 D:无法确定 E:工业用地的监测点评估价格 6、若现在借入 500 元,年利率为 10%,两年后的实际经济价值等于__元。 A.605 B.600 C.650 D.550

7、在共有建筑面积计算中,不应分摊的是。(2009 年试题) A:用作公共休憩的架空层 B:本幢公共使用的电梯井 C:本幢的公共门厅 D:本幢的公共过道 E:执行层的组织协调 8、下列有关基尼系数的表述中,正确的是__。 A.某个国家从 2007~2010 年的基尼系数分别为 0.34、0.36、0.40 和 0.42,由此 可以判断,该国家的居民收入分配两极分化越来越严重 B.基尼系数越小,说明收入分配的两极分化越严重 C.基尼系数越大,则表示收入分配越*均 D.洛伦茨曲线是根据基尼系数计算出来用以判断收入*均程度的指标 9、某物业投资的月租金收入为 10 万元,经营费用占租金收入的 50%,年还本付 息数额相当于经营费用的 1/3,那么,该物业投资的还本付息比率为() 。 A.2 B.1.5 C.3 D.1 10、 ”区位”是指某一房屋的地理位置,包括__。 A.在城市或区域中的地位 B.与其他地方往来的便捷性 C.与市中心的距离 D.周围环境、景观 11、根据所有权的结构,房地产企业不包括__。 A.中介公司 B.独资企业 C.有限责任公司 D.股份有限公司 12、具体承担全国一级资质房地产估价机构信用档案系统管理的部门是。 A:住房和城乡建设部 B:住房和城乡建设部住宅与房地产业司 C:住房和城乡建设部信息中心 D:中国房地产估价师与房地产经纪人学会 E:执行层的组织协调 13、注册房地产估价师刘某在变更执业单位后,未办理变更注册而继续执业,根 据《注册房地产估价师管理办法》规定,应由县级以上地方人民政府建设(房地 产)主管部门责令限期改正;逾期不改正的,可处以元以下的罚款。 A:5000 B:6000 C:8000 D:10000 E:执行层的组织协调 14、关于投资组合理论的说法,正确的是__。 A.投资者应选择毫无风险的投资组合

B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消 15、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物,是的结合体。 A:实体、权益、区位 B:实物、权益、区位 C:实物、权利、位置 D:实物、权益、位置 E:工业用地的监测点评估价格 16、下列关于廉租住房的表述中,正确的是__。 A.廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B.廉租住房免征房产税 C.廉租住房的供应以实物配租为主 D.廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的 60% 17、 房地产估价的指明了不能孤立地思考估价对象的价值,要考虑到相*效用的 房地产价格的牵掣。 A:替代原则 B:谨慎原则 C:合法原则 D:客观、公正原则 E:工业用地的监测点评估价格 18、某房地产开发公司分别开发甲、乙、丙、丁四个小区,核定销售价格分别为 1500 元/m2、900 元/m2、2000 元/m2 和 2400 元/m2,此时四个小区的需求价格 弹性系数分别为-1.23、-0.98、-1.36 和-1.43,则可以判定__。 A.在任何情况下,丁的需求价格弹性最大 B.甲、丙、丁都有可能通过降价提高销售收入 C.在任何情况下,乙的需求价格弹性最小 D.此时乙的需求价格弹性最大 19、关于房屋施工面积的说法,正确的是。 A:房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B:房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C:房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积 D:房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 E:借款合同 20、在原划拨土地上建造的某办公楼,建成于 2001 年 8 月 31 日,经济寿命为 60 年,后于 2011 年 8 月 31 日补办了建设用地使用权出让手续,土地使用期限 为 40 年(自 2011 年 8 月 31 日起计),建设用地使用权期间届满后对建筑物按残 余价值给予补偿。2012 年 8 月 31 日对该办公楼进行评估,经测算,该办公楼的 土地重新取得价格为 3000 万元,建筑物重置价格为 4500 万元,残值率为 0。该 办公楼在 2012 年 8 月 31 日的评估价值为万元。 A:5850 B:6125 C:6510 D:6675

E:工业用地的监测点评估价格 21、 《注册房地产估价师管理办法》规定,注册房地产估价师继续教育分为必修 课和选修课,每一注册有效期各为学时。 A:10 B:30 C:60 D:90 E:执行层的组织协调 22、李某从银行贷款 56 万元购买了一套住宅,该笔贷款的期限为 20 年,年利率 为 7.5%,按月等额偿还。如果李某于第 7 年末提前偿还本金 10 万元,则从第 8 年开始的月还款额为元。(2009 年试题) A:3456.09 B:3505.95 C:3509.74 D:3705.73 E:借款合同 23、预计某地区某类房地产的需求不变,但开发成本趋升,供给量趋增,则预计 其价格会__。 A.上升 B.下降 C.不变 D.升降难定 24、某幢大厦的房地总价值为 5000 万元,甲公司拥有其中的商业部分,此部分 的房地价值为 1000 万元;乙公司拥有其中的写字楼部分,此部分的房地价值为 500 万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为() 。 A.20% B.10% C.30% D.40% 25、__是会计法规体系中最具权威、最具法律效力的法律规范。 A. 《中华人民共和国注册会计师法》 B. 《中华人民共和国会计法》 C. 《中华人民共和国注册会计师管理条例》 D. 《中华人民共和国会计管理条例》 二、多项选择题(共 25 题,每题 2 分,每题的备选项中,有 2 个或 2 个以上符 合题意, 至少有 1 个错项。 错选, 本题不得分; 少选, 所选的每个选项得 0.5 分) 1、以出让方式取得土地使用权的房地产,转让后受让人欲改变原约定的用途, 应具备的条件为__。 A.必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意 B.必须取得所在地建设行政主管部门的批准 C.与土地管理部门签订合同变更协议或更新签订合同 D.相应调整土地使用权出让金 E.出让方应缴纳因改变土地使用性质的补偿金 2、下列房地产市场价格指标中,属于市场交易指标的有。

A:吸纳量 B:新竣工量 C:预售面积 D:可供租售量 E:房地产价格 3、对于房地产开发投资项目来说,现金流入通常包括等。 A:销售收入 B:出租收入 C:还本付息 D:利息收入 E:贷款本金收入 4、下列关于有无保留价拍卖,表述正确的是。 A:有保留价拍卖是指拍卖前设立最高售价的拍卖行为 B:有保留价拍卖中,竞买人的最高竞价必须等于或高于保留价,低于保留价不 能成交 C:有保留价拍卖通常用于价值较低的标的物拍卖 D:房屋、土地、文物艺术品应采取有保留价拍卖方式 E:无保留价拍卖通常用于价值低的标的物的拍卖 5、下列关于抵押权人有权要求处分抵押房地产的表述中,正确的有。 A:抵押人到期未偿还债务的 B:抵押人擅自处分抵押房地产的 C:抵押人死亡,其合法继承人拒绝履行到期债务的 D:抵押人擅自在抵押房地产范围内新增房屋的 E:未经抵押权人同意,抵押人擅自将房地产抵押后的价值余额进行再次抵押的 6、增长速度是反映现象增长程度的相对指标,由求得。 A:增长量与发展水*的比 B:增长量与发展速度的比 C:增长量与算术*均数的比 D:增长量与序时*均数的比 E:执行层的组织协调 7、在地籍图中,属于地籍要素的有。(2009 年试题) A:土地的编号 B:土地的利用类别 C:地理名称 D:房屋、道路、水系 E:土地的面积 8、在利用期望值法进行项目风险分析时,各不确定陸因素发生的概率的取值范 围是。 A: B: C: D: E:借款合同 9、当投资者准备进行一项房地产投资时,很重视对房地产所处宏观__的研究。

A.区位 B.环境 C.政策 D.文化 10、对时点指标特点叙述不正确的是。 A:只能间断计数 B:各时点指标不可以直接累加 C:每个时点指标值的大小与时间长短无关 D:计数的准确率低 E:执行层的组织协调 11、住房公积金管理中心。 A:为直属城市人民政府以营利为目的的独立事业单位 B:为直属城市人民政府不以营利为目的的独立事业单位 C:负责住房公积金的管理运作 D:是住房公积金运作管理部门 E:是住房公积金管理的主体 12、房地产价格评估收费,按照房地产评估价格总额采取__计算。 A.固定费率 B.差额费率分档累进 C.定额费率 D.评估机构自定费率 13、下列关于等产量曲线与消费者均衡分析中的无差异曲线的不同之处,在于。 A:无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的主观评价 B:无差异曲线表达的是消费者对两种消费品效用的客观评价 C:等产量曲线表达的是要素投入组合与产出量之间的纯技术关系 D:每条等产量曲线代表一定数量的产品 E:等产量曲线上每一点所代表的两种要素数量组合都是有效率的 14、公开市场价值是指在下列__交易条件下最可能实现的交易价格。 A.交易双方自愿地进行交易 B.交易双方掌握必要的市场信息 C.交易双方有较充裕的时间 D.交易双方有必要的专业知识 E.交易双方都对要交易的房地产感兴趣 15、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于__。 A.货币证券 B.信用证券 C.商品证券 D.资本证券 16、发生工程索赔的原因包括等。 A:当事人违约 B:不可抗力事件 C:合同规范 D:合同变更 E:工程师指令

17、在运用假设开发法进行估价时,首先要调查待开发房地产的基本情况,其基 本内容包括__。 A.弄清土地的位置 B.弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等 C.弄清城市规划设计条件 D.弄清将拥有的土地权利 E.测算开发项目的预期利润 18、某收益性物业的潜在毛租金收入为 20 万元,假设在某报告期内的空置率为 20%,所有用户都能按时缴纳租金,物业的其他收入为 2 万元,则此报告期该物 业的有效毛收入为__万元。 A.16 B.18 C.20 D.22 19、某宗土地面积 2000m2,城市规划规定的限制指标为:容积率 3,建筑密度 30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下,下列建设方案中最可行的是 () 。 A.建筑物地面一层建筑面积为 800m2,总建筑面积为 5000m2 B.建筑物地面、层建筑面积为 1400m2,总建筑面积为 5000m2 C.建筑物地面一层建筑面积为 600m2,总建筑面积为 5500m2 D.建筑物地面一层建筑面积为 600m2,总建筑面积为 2500m2 20、在存货、有价证券等资产的市价低于成本时,相应地减记资产的账面价值, 并将减记金额计入当期损益,体现__原则对历史成本原则的修正。 A.权责发生制 B.谨慎 C.配比原则 D.划分收益性支出与资本性支出 21、拍卖的基本原则包括。 A:公开原则 B:公*原则 C:公正原则 D:诚实信用原则 E:保留价原则 22、房屋所有权转移登记是指房屋因原因致使其权属发生转移而进行的登记。 A:买卖 B:赠与 C:交换 D:继承 E:房屋的翻建和改建 23、 用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的 差异时,估价人员应寻找导致较大差异的原因,并消除不合理的差异。寻找导致 较大差异的原因主要有以下几方面:①基础数据是否准确;②测算过程是否有错 误;③参数选取是否合理;④公式选用是否恰当;⑤所选用的估价方法是否切合 估价对象和估价目的; ⑥是否符合估价原则,一般可以按照下列从低级错误到高

级错误的顺序进行检查__。 A.①②③④⑤⑥ B.①②④③⑤⑥ C.②①③④⑤⑥ D.②①④③⑤⑥ 24、对房地产广告的要求有__。 A.房地产广告中对价格有表示的,应当清楚地表示为实际的销售价格,明示价 格的有效期限 B.房地产中表现项目位置,应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道 的实际距离表示,可以以所需时间来表示距离 C.房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等,如在规 划或者建设中应当在广告中注明 D.房地产广告中涉及面积的,应当表明是建筑面积而不是使用面积 E.预售、预租商品房广告不得涉及装修、装饰内容 25、金融机构对项目的财务评价指标审查,主要包括。 A:财务内部收益率 B:销售利润率 C:成本利润率 D:贷款偿还期 E:敏感性评价


相关推荐

最新更新

猜你喜欢